STJ decide que base de cálculo do ITBI não é vinculada ao IPTU
21 de março de 2022
Entenda o ITBI
Trata-se do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que tem como fato gerador a transmissão onerosa, entre pessoas vivas, de bens imóveis e de direitos reais sobre eles. A situação mais corriqueira de incidência do ITBI é a compra e venda de imóveis.
É do município em que esteja situado o imóvel a competência para exigir o ITBI, bem como para estabelecer a sua alíquota.
Quanto à base de cálculo do ITBI, o Código Tributário Nacional estabelece ser o valor venal do imóvel. Entretanto, as legislações municipais variam bastante entre estabelecer as seguintes bases de cálculo: (i) o preço declarado pelas partes na transação; (ii) o valor venal do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), que possui regras próprias de cálculo e (iii) o valor de mercado do imóvel.
Nessa confusão, não é incomum que os municípios adotem um piso mínimo para o cálculo do ITBI e apliquem, entre as possíveis bases de cálculo, aquela que for mais elevada, reservando-se o direito de alterar o valor declarado pelo contribuinte para efeito de recolhimento do imposto.
Decisão do STJ
Em recente julgamento, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não é vinculada ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mas, sim, ao valor de venda do imóvel.
Os ministros decidiram que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, devendo este ser declarado pelo próprio contribuinte. Ou seja, o valor efetivamente praticado na operação.
Isso significa que os municípios não poderão definir previamente, e de forma unilateral, a base de cálculo do ITBI a partir de um valor de referência (por meio de tabelas, por exemplo), como o utilizado para recolhimento do IPTU.
O julgamento ainda deixa claro que, caso o Fisco discorde do valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI, só poderá arbitrar um novo valor por meio da instauração de um processo administrativo.
O entendimento deverá ser replicado aos casos semelhantes em tramitação no país
O julgamento ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 1.113), o que significa que seu entendimento deverá ser replicado aos casos semelhantes em tramitação no país.
Ao término do julgamento, a 1ª Seção do STJ estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI, as quais deverão ser consideradas para o procedimento e, também, para quaisquer processos judiciais e administrativos que discutam o tema. São elas:
- 1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
- 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Como o julgamento afeta o contribuinte?
Até então, não havia uma padronização muito clara acerca do cálculo do ITBI: alguns municípios utilizavam, para a base de cálculo do imposto, não o valor efetivo da venda do imóvel, mas o valor venal de referência (definido de forma unilateral pelo próprio ente público) para recolhimento do IPTU, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e o tamanho do terreno.
Esse valor, no entanto, pode não refletir a realidade da transação de transferência do imóvel: é possível que os contribuintes negociem preços abaixo ou acima dos fixados pelo município.
Logo, nesse aspecto, a decisão do STJ pode representar uma vantagem ou uma desvantagem ao contribuinte, a depender do caso concreto. Se o imóvel for transmitido por valor superior ao valor venal de referência do IPTU, o julgado prejudicará o contribuinte, permitindo maior tributação. Se, contudo, o imóvel for transmitido por valor abaixo do valor venal, poderá o contribuinte, com a decisão, ser beneficiado com a redução no cálculo do ITBI.
Por outro lado, a decisão beneficia o contribuinte na medida em que traz segurança jurídica em relação à forma de apuração do ITBI, uma vez que atribui presunção de veracidade ao valor informado pelo próprio contribuinte para recolher o imposto.
Fontes:
– Tema 1113 STJ
– STJ
– Jota
